Можно ли взять ипотеку без первоначального взноса?

Ипотека без первоначального взноса: В реальности есть несколько реальных способов купить квартиру (или другую недвижимость) с использованием ипотечного кредита, но без первоначального взноса.

Зачем он, этот взнос? Первоначальным взносом банки страхуют собственные риски. Обычно, ипотечный кредит – это очень долгосрочный (часто более десяти лет) кредит, который обеспечивается недвижимостью. За время, на которое выдается кредит, с заемщиком, да и с недвижимостью может случиться все, что угодно.

Банк должен быть уверен, что он получит и выданные в качестве кредита деньги и получит выгоду (в виде процентов) за выданный кредит. Именно для этих целей и служит первоначальный взнос.

То есть, если заемщик покупает недвижимость в кредит, вносит первоначальный взнос, а через несколько лет после покупки его сокращают на работе, банк имеет право продать объект недвижимости, так как он является предметом залога, и забрать себе деньги, которые остался должен заемщик.

При этом, банк может сделать скидку, чтобы быстрее продать недвижимость, а в этом случае, без первоначального взноса – не обойтись. Именно поэтому, чем менее ликвидна недвижимость, тем меньше сумма кредита, которую дает банк.

Вывод: банк всегда заботится о своей выгоде и никогда не думает о заемщике. Однако, есть способы приобретения недвижимости в кредит без первоначального взноса. Рассмотрим некоторые из них.

Специальные программы ипотеки банков

Иногда для привлечения (обычно в начале) внимания населения к своей ипотечной активности, банки разрабатывают и предлагают специальные программы ипотечного кредитования, которые, в том числе, могут привлекать потенциального заемщика, отсутствием первоначального взноса. Такие программы редки, появляются от случая к случаю, но все же их можно найти и ими можно воспользоваться.

Договориться с продавцом:

Этот способ хорош для покупателя, но не очень хорош для продавца. Итак, суть способа в том, что, находя квартиру, которая подходит по всем параметрам, но цена, на которую ниже рыночной стоимости на 10-15%. Получаем оценку квартиры от оценочной компании. Оценка часто опирается на среднюю стоимость по району, в котором приобретается квартира. Например, договорились о цене в 820 тысяч рублей, оценка показывает 950 тысяч рублей.

Остается договорится с хозяином о том, чтобы в его расписке было указано, что он якобы получил деньги (разницу между договорной ценой и оценочной). Пишем вторую расписку, что вернули этот взнос. Первая расписка направляется в составе пакета документов, необходимых для одобрения ипотеки, в банк, вторую – отдаем продавцу, чтобы ему было спокойно (это на случай, если вдруг сделка расстроится и квартира с деньгами должны будут вернуться к первоначальным хозяевам).

Недостатки схемы:

Во-первых, будет крайне сложно найти квартиру (или объект недвижимости), который будет оценен выше той стоимости, о которой можно договориться с продавцом. Это реально счастливый случай, когда продавцу, например, срочно нужны деньги и он готов сделать такую скидку – продать недвижимость ниже рынка.

Во-вторых, продавец может не согласиться на такую схему. Даже с учетом того, что он – ничем не рискует. Скорее всего, у продавца может возникнуть проблема с налогом от продажи недвижимости.

Использование простого кредита

Пожалуй, наиболее часто используемый способ, при котором можно получить ипотечный кредит, не имея при этом собственных средств на первоначальный взнос – получение потребительского кредита.

Для этого оформляются два кредита (лучше, если они будут в разных банках): сначала оформляются документы на одобрение ипотеки, а затем – на потребительский кредит. В этом случае, надо хорошо посчитать долговую нагрузку, которая возникнет сразу после того, как появятся два кредита.

Надо иметь ввиду риск отзыва одобрения (отказ от предоставления ипотечного кредита), в том случае, если банку станет известно о втором кредите и если по расчетам банка у Вас недостаточные доходы, для обслуживания двух кредитов (даже если Вам кажется иначе).

Ипотека без первоначального взноса: рассрочка

Существует множество строителей жилья, которые предоставляют, как они это называют, рассрочку, а на самом деле – партнерскую с банком программу ипотечного кредитования. Однако, как правило, тут высокие риски того, что строители не смогут найти деньги для финансирования строительства и тогда новостройка станет долгостроем, а так же, в случае партнерской с каким-либо банком программы ипотечного кредитования – высокие процентные ставки на начальном этапе строительства (банк же должен как-то страховать свои риски).

Если же кредит предоставляется строительной компанией, то это обычно не кредит, а рассрочка платежа. И зачастую она – очень краткосрочная, по сравнению с банковскими кредитами.

Ну и кроме того, при такой схеме всегда более высокий риск мошенничества: бывали случаи, когда строительство и не предполагалось заканчивать и руководство компании-застройщика после сбора денег с будущих жильцов меняло гражданство.

Залог существующего объекта недвижимости

Если вы или кто-то в вашей большой семье (тесть, мама, брат, сестра) являетесь счастливым обладателем недвижимости, то ее можно оформить в качестве залогового имущества.

Плюс такого варианта – в пониженных процентных ставках, по сравнению с денежным обеспечением кредита, но если в залоговой квартире, зарегистрированы дети, не достигшие совершеннолетия, то отказ банка – гарантирован.

Ипотека без первоначального взноса: социальная программа

Как бы ни ругали наше Государство, тем не менее, есть программы помощи от него. Например: молодая семья. Размер помощи до 40% от стоимости приобретаемого жилья. Программы в разных регионах нашей страны разные, необходимо уточнять, но такой вариант – существует.

Плюс этой программы: 

• получение крупной суммы на приобретение жилья на безвозмездной основе;

Но есть и отрицательный момент: 

• возраст супругов не должен превышать определенного лимита.

Использование материнского капитала

Кроме перечисленных вариантов, есть еще возможность направить материнский капитал для приобретения недвижимости: и в виде первоначального взноса, и для погашения уже существующего кредита. При этом, воспользоваться этим вариантом можно даже до достижения ребенком трехлетнего возраста – вполне.

Ипотека без первоначального взноса: военный сертификат

Для некоторых категорий военнослужащих РФ существует программа, по которой Государство в лице Министерства обороны оплачивает приобретение жилья. Собственно, ипотекой это можно назвать лишь условно и этой программой могут воспользоваться далеко не все военнослужащие, но платить собственные деньги за квартиру не придется совсем.

Подобные программы есть еще для работников социальных специальностей: таких как, врачи, учителя и ученые.

Главным минусом такой схемы является ожидание получения субсидии. Это может затянуться дольше, чем хотелось бы.

Подведем итог

Подводя черту, на вопрос, можно ли взять ипотеку без первоначального взноса? Да! Это более чем реально оформить ипотеку без первоначального взноса, ответ – утвердительный (но некоторые не являются общедоступными). При общении с риэлторами или строителями, могут быть озвучены иные варианты приобретения жилья, однако, надо внимательно знакомиться со всеми условиями, чтобы не остаться у разбитого корыта.